Alla terza visita domiciliare della giornata, il caldo a Chennai si è stabilizzato e così anche S. Vasanth si è reso conto che il suo finances non è più sostenibile e che i quartieri centrali della città sono diventati inaccessibili. A Chennai, quella che inizia come una normale caccia alla casa si trasforma in un compromesso per gli inquilini come lui. Una casa leggermente più piccola, un tragitto più lungo e un finances maggiore non fanno parte del piano, ma sono compromessi necessari.
Negli ultimi anni l’esperienza dell’affitto di una casa è cambiata, diventando a volte un’attività estenuante. Il mercato degli affitti di Chennai si sta surriscaldando e gli inquilini sentono la stretta. Con gli affitti stimati in aumento dell’11%-14% annuo, anche le case più piccole registrano aumenti annuali di ₹ 1.500-₹ 2.000, sollevando preoccupazioni sull’accessibilità economica.
Jayanthi e suo marito si sono trasferiti in città da Pollachi per ambientarsi nel loro nuovo lavoro. Per loro, il cambiamento è stato netto. Circa sei anni fa, la coppia affittò un appartamento con tre camere da letto in una comunità recintata per ₹ 25.000-₹ 30.000, mentre case indipendenti erano disponibili per ₹ 15.000-₹ 17.000. Oggi, anche un appartamento con due camere da letto di 800 piedi quadrati costa tra i 30.000 e i 40.000 ₹, riflettendo una forte impennata post-pandemia, guidata dagli obblighi di rientro in ufficio e dalla crescente domanda vicino all’Data Know-how Hall. In cinque anni, ha spostato quattro case in località come Perungudi e Thoraipakkam, a causa di vari fattori, tra cui polvere e scarsità d’acqua.
La località conta
Secondo i dati raccolti per la stesura della politica abitativa e dell’habitat del Tamil Nadu, quasi il 49% delle famiglie di Chennai dipende ancora da alloggi in affitto. Trovare case vicino a scuole rinomate è difficile a causa degli affitti elevati, con appartamenti con due camere da letto che costano ₹ 38.000-₹ 40.000, escluse le spese di manutenzione che potrebbero arrivare fino a ₹ 7.000 in varie località del sud di Chennai, dicono i residenti.
Per molti trasferirsi in città è difficile. Advert Adyar, l’affitto mensile per un appartamento da tre BHK di 1.800 piedi quadrati parte da ₹ 1,2 lakh e un appartamento di 1.900 piedi quadrati a T. Nagar circa ₹ 75.000. Nei quartieri premium come Abhiramapuram, gli affitti possono arrivare fino a ₹ 75.000 per un’unità con due camere da letto. La pressione dell’aumento degli affitti investe tutti i settori economici. Saravanan, un autista di risciò, ha detto che l’affitto per un appartamento non ammobiliato di 300 piedi quadrati con un BHK advert Alamelu Manga Puram, Mylapore, è di ₹ 10.000. Molti professionisti IT che condividono l’alloggio lo trovano gestibile. Ma le famiglie con spese aggiuntive sono sotto pressione. Sebbene alcuni appartamenti siano disponibili in locazione, hanno un prezzo di circa ₹ 10 lakh per un appartamento da un BHK per tre anni in aree come Mylapore e Abhiramapuram, rendendoli fuori dalla portata dei salariati giornalieri.
La domanda di alloggi in affitto nelle aree centrali rimane forte. In un complesso di 500 appartamenti vicino a Govindasamy Nagar, RA Puram, la maggior parte degli appartamenti sono stati affittati entro sette mesi dalla costruzione. “Un appartamento di 50 metri quadrati qui viene affittato per ₹ 35.000. Le persone sono disposte a pagare per la posizione, l’approvvigionamento idrico e le strutture di trasporto”, ha aggiunto Saravanan. Anche la ripresa post-pandemia è un fattore chiave. D. Karthikeyan, residente della Sixth Avenue di Anna Nagar, ha affermato che l’affitto per il suo vecchio appartamento da 2,5 BHK è aumentato da ₹ 18.000 prima della pandemia a ₹ 23.000 ora. Un altro residente di Anna Nagar, L. Jayaseelan, ha detto che un nuovo appartamento da 2 BHK viene affittato per circa ₹ 60.000. Anche gli inquilini aziendali e gli utenti commerciali hanno aumentato i prezzi.
Impatto della metropolitana
I miglioramenti delle infrastrutture hanno ulteriormente influenzato le tendenze degli affitti. Nel nord di Chennai, la connettività della Metro Rail ha aumentato gli affitti, soprattutto tra Tondiarpet e Wimco Nagar. I residenti hanno notato che l’affitto mensile è aumentato di un minimo di ₹ 5.000 in aree come Royapuram e Tondiarpet. Sottolineando il divario tra domanda e disponibilità di case in affitto, i residenti hanno suggerito che l’aumento dell’indice di superficie (FSI) allo stesso livello di altre città potrebbe migliorare l’offerta di alloggi e allentare la pressione sugli affitti.
Anche in periferia gli affitti sono elevati. A Porur, una casa da tre BHK di 1.500 piedi quadrati viene affittata per un minimo di ₹ 55.000. A Madhavaram, gli affitti sono quasi raddoppiati in sei anni arrivando a ₹ 25.000. J. Ravi di Madhavaram ha dichiarato: “Il capolinea degli autobus rinnovato, il migliore trasporto pubblico esterno, una ricca falda freatica e l’accesso stradale advert altre aree hanno attratto più coloni. Ma gli alti costi di manutenzione stanno rendendo tutto ciò meno redditizio per i proprietari di case”.
Residenti come la signora Jayanthi hanno notato che le aspettative degli inquilini riguardo alle strutture incontrano spesso resistenza. Molti preferiscono le comunità recintate per motivi di sicurezza e servizi come ascensori e parcheggi. Ma l’elevata domanda e la disponibilità limitata rendono difficile l’accesso a prezzi accessibili.
Funzionari della Higher Chennai Company (GCC) hanno affermato che l’aumento delle tasse sulla proprietà ha contribuito advert aumentare i valori locativi. La riscossione annuale delle tasse sulla proprietà del GCC è aumentata da ₹ 1.000 crore prima della pandemia a ₹ 2.000 crore nel 2025-26. Chennai Metrowater ha anche rivisto le tariffe fiscali sull’acqua e sulle fognature.
Aumento guidato dal mercato
I proprietari hanno notato che anche questo è in gran parte guidato dal mercato. Krishnamurthy, che possiede tre case a T. Nagar, ha detto che non esiste un parametro fisso. “Una linea della metropolitana che si avvicina a casa mia migliorerebbe l’accessibilità per gli inquilini. I nuovi appartamenti nella zona costano circa ₹ 35.000 per una casa da due BHK. Ho anche aumentato l’affitto per le mie proprietà.”
Un altro proprietario di Saidapet ha attribuito l’aumento ai redditi più alti. “Prima la capacità di guadagno period inferiore. Ora molte persone guadagnano di più. Quindi gli aumenti degli affitti sono considerati giustificati”, ha affermato.
Anche le stime di mercato riflettono ampiamente questa tendenza. Saurabh Garg, co-fondatore e Chief Enterprise Officer di NoBroker, una piattaforma immobiliare, ha affermato che gli affitti a Chennai stanno aumentando in linea con la crescita del reddito, rendendo Chennai uno dei mercati di affitti equilibrati e favorevoli agli inquilini tra le città indiane. La crescita annuale del mercato degli affitti di Chennai pari all’11% l’ha collocata al centro della classifica tra le principali città indiane. Mumbai è in testa con l’aumento più marcato, al 19%, seguita da Bangalore al 13%. Pune arriva al 10%, Delhi all’8% e Hyderabad al 7%.
Secondo i dati raccolti da NoBroker, la maggior parte degli annunci premium non sono ammobiliati (55%-81%), il che indica che gli inquilini di Chennai nelle principali località scelgono di arredare le case da soli. Kanathur si distingue come un’eccezione, con grandi case in media di 1.159 piedi quadrati con una quota arredata del 31%, che riflette la cultura della comunità recintata lungo la Previous Mahabalipuram Street. “Diversi segnali indicano una crescita continua ma irregolare degli affitti nel prossimo anno. L’accelerazione suburbana continuerà. Località come Medavakkam, Madambakkam, Kolapakkam e Mogappair East hanno visto un salto del 20%-35%. Man mano che nuovi progetti vengono occupati e man mano che la connettività della metropolitana migliora, è probabile che questi corridoi vedranno una crescita simile”, ha affermato.
Crescita quasi piatta
Le località premium potrebbero essere stabilizzate. “Aree come Adyar (+1,1%), Velachery (+3,1%) e Mylapore (+4,9%) mostrano una crescita a una cifra o quasi piatta, suggerendo che hanno raggiunto un tetto massimo di affitto per il loro profilo di inquilino”, ha detto Garg. Sottolineando che la domanda del corridoio OMR/IT è rimasta forte, ha affermato che Perungudi (+17,5%), Sholinganallur (+7,1%) e Thoraipakkam (+7,3%) continuano a beneficiare delle assunzioni IT e dell’espansione della Chennai Company. Nel complesso, un aumento a livello cittadino dell’8%-11% è un’aspettativa ragionevole. “È improbabile che Chennai vedrà picchi in stile Mumbai, ma rimarrà su una traiettoria costante verso l’alto”.
Gli agenti immobiliari indipendenti hanno notato che dopo la pandemia gli affitti sono aumentati tra il 20% e il 30%. L’aumento è in parte dovuto anche al divario tra la domanda e le case in affitto disponibili. Gli aumenti più marcati si sono verificati lungo il corridoio IT e nelle cinture suburbane in rapida crescita come Sholinganallur e Tambaram. L’agente immobiliare R. Ganesan ha affermato che un fattore chiave che spinge verso l’alto gli affitti in aree selezionate della città è l’espansione della metropolitana. Si riflette già in aree lungo nuovi corridoi come Porur, Poonamallee Excessive Street, Madhavaram e parti del nord di Chennai.
Un altro dealer, Manohar, che opera nella cintura Velachery-Medavakkam, ha affermato che anche le preferenze degli inquilini sono cambiate dopo la pandemia. “Le persone ora vogliono appartamenti dotati di sicurezza, strutture e un facile accesso alle aree degli uffici, e sono disposte a pagare di più”, ha affermato. Anche i proprietari stanno diventando più selettivi. “I proprietari preferiscono inquilini con lavori stabili, e molti propongono affitti più alti perché sanno che le persone possono pagare”, ha detto.
Spiegando le ragioni del forte aumento in alcune parti di Chennai, A. Balasubramani, presidente e fondatore della CMDA/DTCP Registered Engineers Welfare Affiliation, ha affermato che gli affitti rimasti stagnanti tra il 2020 e il 2022 a causa della pandemia sono stati rivalutati. Questa correzione ha portato a un aumento di quasi il 30% degli affitti nei quartieri di lusso, poiché durante la pandemia i proprietari non hanno attuato il consueto aumento annuale del 10%.
Ha sottolineato che durante la pandemia oltre il 25% delle case affittate da professionisti sono rimaste vacanti, poiché sono partiti per i loro luoghi natali. Con la ripresa dell’attività economica, la domanda di affitti è aumentata e molte località nell’space metropolitana di Chennai hanno assistito advert aumenti degli affitti residenziali di oltre il 30% nel 2026, rispetto ai livelli pre-COVID. Gli asset commerciali in località selezionate hanno registrato un aumento più marcato, pari al 40%.
Sebbene vi sia una domanda abitativa sostenuta guidata dall’espansione dell’ecosistema occupazionale, l’espansione dell’offerta è messa a dura prova da rigide norme di pianificazione, in particolare dai limiti FSI che limitano lo sviluppo verticale della città, a differenza di altre città come Mumbai, Bangalore e Hyderabad. Un allentamento calibrato delle norme FSI potrebbe aiutare a sbloccare un’offerta aggiuntiva, ha affermato Ashyanth Ramasamy di KG Realtors, una società coinvolta in progetti abitativi multilivello in tutta la città.
Il Tamil Nadu ha il potenziale per sviluppare fondi comuni di investimento immobiliare, entità che possiedono e gestiscono beni immobili che generano reddito, come edifici per uffici o alloggi in affitto, e consentono alle persone di investire. Ciò potrebbe approfondire la partecipazione istituzionale nel settore immobiliare, ha aggiunto.
Edifici governativi
Nel frattempo, nel settore pubblico, il Dipartimento dei lavori pubblici fissa l’affitto per gli edifici governativi, compresi i quartieri governativi, ai sensi del Tamil Nadu Buildings (Lease and Hire Management) Act del 1960. Gli affitti per tali proprietà vengono generalmente rivisti del 10% ogni anno, con il dipartimento che supervisiona la valutazione e la riscossione attraverso la sua cellula degli affitti. Fonti del PWD hanno affermato che il dipartimento riscuote anche gli affitti da privati che occupano edifici affittati dal governo. Tuttavia, il suo ruolo nei mercati degli affitti privati rimane limitato e la PWD interviene solo quando le controversie relative agli edifici privati vanno in tribunale e calcola l’affitto per risolvere le questioni.
La legge del 1960 è stata in gran parte sostituita dalla legge del Tamil Nadu sui diritti e le responsabilità dei proprietari e degli inquilini del 2017. Ci sono disposizioni di legge, incluso un contratto di affitto scritto obbligatorio, da depositare presso l’autorità per gli affitti sotto il Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano. La conformità rimane debole, con molti contratti di locazione non formalmente registrati on-line. Ciò indica un divario normativo più ampio nel segmento degli alloggi privati in affitto, caratterizzato da un’applicazione lenta della legge e da una scarsa conformità a livello del suolo.
Gli esperti hanno chiesto un’applicazione più rigorosa attraverso audit periodici e persino controlli a sorpresa sulla registrazione delle locazioni per responsabilizzare il mercato degli affitti di Chennai.
(Con contributi di Sangeetha Kandavel, R. Aishwaryaa, Aloysius Xavier Lopez e Geetha Srimathi.)
